Existuje jedna málo známá metoda, jak se dobrat orientační ceny s opravdu minimálním úsilím. Možná taky dumáte, jak by se dalo inteligentně ušetřit, když nabídkové ceny materiálu i prací dnes rostou téměř před očima.
Peníze a čas jsou to, co vás v praxi dělí od vysněného bydlení ve vlastním. Asi už máte představu, co chcete a co v žádném případě. A teď potřebujete aspoň hrubou kalkulaci, na kolik váš nápad přijde. Sestavování rozpočtu je velmi komplexní disciplína. Můžeme se ale pro začátek podívat, co ovlivňuje cenu stavby a na kolik to přibližně celé přijde. Mnohem přesnější rozpočet vám udělá projektant a případně ještě výsledek “zreviduje” odhadce úvěrové banky. O tom, jak sestavit rozpočet pro banku a jaký je rozdíl mezi odhadem, rozpočtem a projektovým rozpočtem, se dočtete v závěru také.
Obsah
Co ovlivňuje rozpočet stavby
Pozemek
Svažité pozemky vyžadují často úpravy standardního projektu nebo rovnou projekt individuální. Patrně se nevyhnete ani větším výkopovým pracím a přesunům zeminy. Bagr a odvoz hlíny náklaďákem jsou dost drahé. Budovy ve svahu musíte mít také dobře zaizolované proti vlhkosti. Mohou se vás týkat i potíže s návrhem kanalizace, pokud je pod úrovní přípojky, budete potřebovat přečerpávací jednotku.
Naopak rovný pozemek žádné vícenáklady nenese, pokud si tam ovšem nechcete vybudovat sklep. Opět platí výše uvedené o cenách bagru a náklaďáku, izolace.
Materiál hrubé stavby
Cena zdícího materiálu dělá max. 10% stavby. Dřevostavbu většinou lidé volí z osobního přesvědčení spíše než z přesných výpočtů na základě nepřesných údajů. Pro orientaci je zde výcuc z normativních stavebních nákladů:
Cena ze statistiky Kč za m3 obestavěného prostoru:
2018 (803 – Domy pro bydlení) – zděná 4930 / dřevostavba 7565
2021 (803 – Domy pro bydlení) – zděná 5810 / dřevostavba 8665
Jenomže v praxi budete uvažovat i o navazujících izolacích, potřebě vytápění, možnosti stavby svépomocí (spíše zděné než dřevostavby) atd.
Ve skutečnosti tento parametr ovlivňuje cenu mnohem méně než by se z obsáhlých diskuzí zdálo.
Na naštvání
Na pohodu
Standardní náklady na stavbu domu
Váš projektant a ostatní profesionálové ve stavebnictví používají normované náklady na m3 stavby. Tabulky jsou k dispozici veřejně, pravidelně se aktualizují, ale jsou nesmírně obsáhlé a počítat podle nich zvládne jen opravdový fanoušek excelu a stavařství.
Odhad nákladů na stavbu
Mnohem jednodušeji se orientační hodnoty stavby doberete trochu podvratným způsobem přes pojištění nemovitosti. Pojistka nemovitosti by totiž měla být na tzv. reprodukční cenu, tj. za co srovnatelný dům postavíte dnes. I tyto ukazatele jsou v kalkulačkách pojišťoven pravidelně aktualizované. Je potřeba počítat s tím, že do této hodnoty se nepočítají zemní práce (i když barák kompletně vyhoří, pořád tam bude jáma) a základová deska, která i po naprostých tragédiích obvykle zůstane v použitelném stavu.
Do kalkulačky pojišťovny zadáváte pouze velmi obecné údaje, zejména typ střechy, počet podlaží a podlahovou plochu. Můžete si zkusit více kalkulaček, ale berte z bezpečnostních důvodů spíše vyšší čísla.
Jak vyplnit rozpočet pro banku
Ne všechny banky po vás budou chtít rozpočet. Některé si vystačí se základní projektovou dokumentací a rozpočet si “vyrobí” svépomocně. Nemusí to být taková výhoda, jak se na první pohled jeví. Ušetříte sice jeden papír plný čísel, ale banka jede podle svých vlastních normovaných nákladů, které mohou být od vašich plánů dost odlišné.
Často tradovaným omylem je, že rozpočet pro banku, která vám dává hypotéku, je stejný jako rozpočet projektanta. Nemusí to tak být. Banka rozpočet projektanta nutně nepotřebuje a povinně jej nikdo nevyžaduje. Mimo jiné proto, že se operativně dost často mění.
Položky rozpočtu pro banku jsou řazeny podle postupu prací: Na začátku je demolice a odvoz suti, následují zemní práce, základová deska…. až ke konci budete mít vnitřní omítky a instalace.
K čemu je bance rozpočet
Záleží vůbec na tom, co a kam to napíšete? Vysvětlím, k čemu banka rozpočet používá. Nejprve posoudí v rámci odhadu ještě před poskytnutím hypotéky, jestli je reálné za tuto částku dům postavit. Může samozřejmě zohlednit do určité míry svépomocnou práci. Počítejte ale, že i kdybyste to stavěli s pomocí širokého příbuzenstva holýma rukama, tak víc než 20% dolů oproti dodavatelské ceně vám banka nesrazí.
Pokud je rozpočet reálný, může banka hypotéku schválit. Vy potom dostanete část peněz z hypotéky (čerpání) a až to prostavíte, znova voláte odhadce.
Ten bude chtít vědět, co jste za ty peníze postavili, zdokumentuje to na místě fotkami a popisem a dává to zpět do banky. A tady je zásadní fáze – v bance tento aktualizovaný odhad porovnávají s oním rozpočtem. A pokud se vám stane, že například za těch 500 tis. Kč nezvládnete dotáhnout stavbu do základové desky, ale jen k výkopovým pracem, tak máte problém. Protože banka před dalším čerpáním bude chtít, abyste tam tu základovou desku měl. A budete to muset zafinancovat ze svého nebo z jiného úvěru.
Dobrá taktika při vyplňování rozpočtu
- počítejte na desetitisíce, větší přesnost nemá význam,
- celková částka v rozpočtu musí sedět součtu hypotéky a vlastních zdrojů (nebo jiného úvěru),
- položky nahoře v seznamu (ty, co stavíte dříve) odhadujte spíše na horní hranici,
- položky dole v seznamu (pozdější práce) odhaduje na dolní hranici ceny.
Tímto minimalizujete problémy s čerpáním hypotéky.
Na čem se dá ušetřit
Velikost domu
Ano, čím menší, tím levnější. A také čím jednodušší projekt (rozuměj méně členitý, žádné technologie, které dělají 2 firmy v republice), tím kratší doba výstavby.
Okna a dveře
Nejdražší nápad je rohové prosklení. Obecně plocha oken je dražší než plocha zdiva. Dobrou orientací oken můžete snížit jejich počet a zachovat dostatečné osvětlení místností.
Plastová okna a dveře jsou nejlevnější. Fixní okna (neotevírací) jsou levnější než otevírací, ale počítejte, že je občas budete chtít umýt. Posuvné dveře jsou dražší než klasické otevírání.
Fasáda
Provětrávaná fasáda s obkladem je dražší než kontaktní zateplovací systém s omítkou. Polystyren je levnější než minerální vata.
Na tomto nešetřete
- Izolace základové desky,
- střecha,
- stavební dozor, ušetří vám neskutečné peníze za vícenáklady za špatně odvedenou práci. Není dobré spoléhat na stavební dozor dodavatelské firmy, “kope” za dodavatele ne za vás. Kromě toho vede stavební deník, který budete potřebovat pro kolaudaci (dnes souhlas s užíváním stavby).
- Vnitřní omítky (ty dražší se lépe opravují a déle vydrží, rohovníky na ostění udrží rohy hezké dlouhou dobu) a rozdíl v ceně je minimální,
- podlahy zatěžovaných prostor, nekupujte tu nejlevnější dlažbu, za chvíli ji budete mít sešlapanou nebo na její údržbě “necháte ruce”.
Pingback: Jak a kdy na hypotéku » Lenka Bozková