fbpx

Úroková sazba hypotéky není to nejpodstatnější

úroková sazba hypotéka

Zdražují hypotéky a podle paniky na internetu to vypadá, že ještě nikdy nezdražovaly 😀. Co to znamená v praxi, když ČNB zvýší referenční sazbu o a ceny hypotečních úvěrů se běžně pohybují kolem 5%? Máte si za této situace brát hypotéku? A když ne teď, tak kdy tedy? Na tyto otázky budu hledat odpověď v článku.

Obsah

Nejdražší úrokové sazby v historii

Dnešní situace vypadá dramaticky. Ano, nacházíme se na rostoucí křivce. Pravděpodobně se dostaneme ještě výš. Za situace, kdy inflace překračuje 4% je hypotéka stále dobrou “investicí”.

Kdysi jsem financovala přestavbu domu jednomu navrátilci z USA. Na první schůzce jsme se hodně obecně bavili o fungování hypoték v ČR a narazili jsme právě na úrokové sazby. Naprosto nedokázal pochopit, jak je možné, že u nás komerční banky půjčují peníze pod úrovní inflace a dlouhodobě tak svou pohledávku znehodnocují.  Protože kopu za klienty a ne za banky, tak mi to nevadí, ale rozumné vysvětlení pro to nemám 😀.

úroková sazba hypotéky
Úrokové sazby za posledních 20 let dle Hypoindexu

Alternativy hypotéky

Hypotéka na dům u moře

Setkala jsem se s investory do nemovitostí, kteří spekulují, jestli by se jim nevyplatilo koupit dům – byt – apartmán – stavební pozemek atp. někde jinde, obvykle v Evropě. Po internetu kolují neuvěřitelně výhodné nabídky domů v Itálii, Portugalsku a Řecku. 

Jedna z prvních jejich otázek je, jak je to s financováním takové nemovitosti. Předně platí, že když máte nemovitost na území ČR, tak si berete hypotéku v ČR. Když v Itálii, tak si berete italskou hypotéku. Důvodem je ocenění nemovitosti, které banky obvykle umí provést standardně pouze na území státu, kde působí. Samozřejmě u vysokých příjmů a vysokých hypoték existují i přeshraniční cesty v bankách, které jsou dceřinnými pobočkami mateřských zahraničních bank.

Není problém vzít si jako zahraniční žadatel hypotéku kdekoliv v EU. Obzvláště když jste zaměstnanec, tak doložení příjmu je celkem jednoduché, někdy banky vyžadují navíc pouze úřední překlad pracovní smlouvy (což se může prodražit). U podnikatelů je to složité, protože účetní standardy má každá země svoje. 

Průměrná úroková sazba hypoték černá 4Q2019, modrá 4Q2020

Získejte kontrolní seznam na prohlídku domu nebo bytu

a praxí ověřené tipy pro ty, kdo kupují nemovitost.

Mail posílám max. 1x týdně. Z odběru se můžete kdykoliv odhlásit. Chráním vaše osobní údaje. Více informací.

Dostupnost bytů ve velkých městech

Skutečnou katastrofou nejsou sazby hypotečních úvěrů. Průšvih je, že ve velkých městech chybí dostatečná nabídka bytů. Velmi náročné a dlouhé stavební řízení se potkalo s extrémní poptávkou investorů. Dle odhadů realitních makléřů zhruba třetina bytů se prodává na pronájem. Tento problém se dotýká hlavně Prahy a Brna, ale poptávka investorů zvedá cenu nemovitostí napříč republikou. Situace je horší ve větších městech, ceny relativně méně stouply v malých městech a na vesnicích.

Bohužel se nejeví příliš pravděpodobné, že by ceny nemovitostí v dohledné době klesly, takže pokud uvažujete o vlastním bydlení, není na co čekat. Trochu větší prostor pro zvažování mají investoři, kterým rostoucí sazby snižují výnosnost.

 EMA Data zveřejnila průzkum mezi investory, ve kterém se ptala, jakou velikost města preferují pro investiční byt. Z níže uvedeného grafu mimo jiné vyplývá, že investoři kupují nemovitost ve stejně velkém nebo větším městě, než ze kterého pocházejí. Průzkumu se zúčastnilo 1044 respondentů. Graf zobrazuje závislost velikosti bydliště respondenta na výběru lokality pro investiční byt.

investiční byty
Jakou lokalitu upřednostňujete pro investiční byt?

Úroková sazba až na třetím místě

Všem klientům už roky říkám, že pro mě i pro ně je výše úrokové sazby až na třetím místě. Úrok je cena půjčených peněz a samozřejmě se budeme snažit o tu nejnižší sazbu. Ale určitě ne za každou cenu. Co je důležitější než vzývaná úroková sazba?

Jisté a rychlé schválení

Banky se liší v miliónech parametrů. Bohužel nejsou tak srozumitelné, jako číslo úrokové sazby. 

Jsou banky , kde vám při podání žádosti naslibují hory doly, v podstatě odejdete s pocitem, že nejpozději zítra budete mít všechno z krku. Nic není vzdálenější realitě. Pokud nejste absolutně standardní případ, je třeba každou odchylku od běžného případu ověřovat, že ji banka opravdu schválí. A není jedno, s kým mluvíte. I v bankách existují lidé, kteří to ví jistě a ti, kteří si to myslí. Jako kolemjdoucí nemáte šanci to zjistit. 

Ještě před podáním žádosti vše ověřujte. Jinak se vám lehce může stát, že podáte žádost, pak budete dva měsíce čekat a dodávat další a další dokumenty, aby vám nakonec banka sdělila, že bohužel nemá zájem a nic vám nepůjčí.

Ano, můžete požádat jinde, ale běží čas, rezervační smlouva…. pak musíte odvolávat ty zamítnuté žádosti, aby vám nestrašily v registru. Zbytečné štvaní.

Nechci slevu zadarmo aneb o výhodných nabídkách

Banka vám za určitých podmínek slíbí mimořádně dobrou, individuální a já nevím jakou sazbu. Ale dobře si rozmyslete, jestli ji budete chtít, když:

  • Po celou dobu trvání úvěru musíte mít určitý typ životního pojištění u spřízněné pojišťovny.
  • Po celou dobu trvání úvěru musíte mít pojištěnou nemovitost přesně předepsaným způsobem u určité pojišťovny,
  • U úvěrující banky musíte mít vedený běžný účet. Zdarma – pokud splníte podmínky pro vedení účtu zdarma 😁 Obzvláště si ověřte, jestli vám budete vyhovovat elektronické bankovnictví, pokud k té úvěrující bance skutečně chcete převést své účty.
  • U úvěru stavebního spoření zpočátku splácíte pouze úroky (balónové splácení).
  • Pořídíte si kreditní kartu a provedete s ní měsíčně určitý počet plateb.
  • Sazba je fixována na nesmyslně dlouhou nebo krátkou dobu.
  • Banka má dryáčnický sazebník na poplatky spojené s hypotékou.

 

nabídka hypotéky

Na naštvání

Srovnávače porovnávají jen úrokovou sazbu. Úvěrář RK hájí hlavně zájmy RK a prodejce. Když zadáte poptávku do hypokalkulačky, nevíte kdo to bude řešit, jaké má zkušenosti. Banka vám nesežene právníka, nevyřídí katastr a nemá přehled o celém trhu.

Na pohodu

Kompletní řešení, které vám schválí za nejlepších možných podmínek. Jsem na vaší straně, kontroluji jednání prodejce i RK. Vzor předkupní smlouvy zdarma, ab vám RD/ byt někdo nevyfoukl před nosem. Solidní právník za rozumnou cenu. Vyřídím vklady na katastr. Vždy jednáte se mnou, žádný anonym z automatu.
Spočítat úvěr

Jak porovnat dvě nabídky

Když dva dělají totéž, není to totéž. Je pravda, že ta samá situace má často několik způsobů řešení a žádné nemusí být vysloveně špatné. V hypotékách se dost často stává, že existuje jen jedna cesta, po které musíte jít přesně popsanými kroky. Jinak skončíte v příkopu.

Často ke mně přichází klienti i s několika konkurenčními nabídkami a neví, co si vybrat dřív. S železnou pravidelností přitom porovnávají jablka s hruškami. Když už něco porovnáváte, musí to být stejné. To znamená, že si musíte ověřit, že úřednice vystavila nabídky stejných parametrů a ne že něco nenápadně změnila tak, aby vylepšila měsíční splátku směrem dolů na úkor něčeho.

Často se “čaruje” s těmito čísly:

  • Délka splácení hypotéky se natáhne, někdy až za životní horizont žadatele, což je v praxi neschvalitelné.
  • Zahrne se sleva za další produkty, které po nich nikdo nechtěl a rozhodně vás nepotěší. Cena těchto produktů je uvedena někde nenápadně.
  • Nikdo nezkoumá hodnotu nemovitosti k zástavě a automaticky předpokládají, že to bude do 80% hodnoty s nižší sazbou.
  • Nikdo se neptá na bonitu žadatele (příjmy, ostatní splátky, děti atd.), předpokládá se, že příjmy jsou zkrátka dostatečné a úvěrové registry dokonalé.
  • Sazba je uvedena jako minimální nebo “od”, operuje se s výrazy až …… mil. Kč “předscvháleno”, “na zavolání” apod. V 99,5% případů potom stejně musíte absolvovat standardní proces schvalování, kde vám nikdo nic neodpustí.

Líbilo? Ostatním by mohlo taky! Děkuji.

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Buďme v kontaktu

Miliónové tipy do vaší peněženky

Získejte informace ověřené praxí a přístup k prémiovým materiálům ke stažení zcela zdarma. Mail zasílám maximálně 1x týdně.

Chráním vaše osobní údaje. Více informací.