Obsah
Koupit nebo postavit?
Předem zvažte pro a proti. I u schválené hypotéky můžete změnit účel. Například místo stavby domu se rozhodnete koupit byt. Nemusíte kvůli tomu již schválenou hypotéku rušit, necháte si pouze dodatkem změnit účel a případně výši dle skutečně potřebné částky. Schopný poradce vám s tím pomůže.
Výhody:
- dá se v něm brzy nebo hned bydlet a opravovat postupně,
- pokud jste zruční, můžete opravovat částečně sami,
- bývají ve staré, zapojené zástavbě s dobrou dostupností a infrastrukturou.
Nevýhody:
- většinou energeticky neúsporné domy a byty postavené starými technologiemi,
- postupně se mohou objevovat různé vady a závady,
- opravit to do stavu dle vašich představ může být dražší než postavit nový dům.
Naprosto zásadní je zjistit aktuální technický stav domu ještě před koupí.
Výhody:
- jste první majitel a celá nemovitost je v záruce,
- můžete měnit do určité míry dle svých požadavků,
- nenáročné na vklad vlastního potu a umu 🙂
Nevýhody:
- kupujete zajíce v pytli, obvykle se prodávají ještě nepostavené projekty,
- platíte tržní prémii za to, že jste první majitel,
- ne všechno jde podle harmonogramů, stavba se často zpožďuje a vy potřebujete mezitím někde bydlet,
- developer vám může vnucovat svou vlastní představu o financování.
Zásadní je ještě před podpisem smluv si ověřit spolehlivost developera a nechat si posoudit smlouvu vlastním právníkem.
Výhody:
- jaké si to uděláte, takové to budete mít,
- postupujete svým vlastním tempem (což může být i nevýhoda),
- obvykle levnější než domy na klíč.
Nevýhody:
- náročné na organizaci práce, znalosti a čas, budete koordinovat celý projekt,
- při špatně udělaném rozpočtu stavby můžete mít problém dům dokončit,
- mezitím než bude dům hotový, musíte někde bydlet.
Zásadní je výběr vhodného projektu, správný rozpočet a stavební dozor. Hypotéky na stavbu domu svépomocí patří k nejsložitějším a v žádném případě nekončí podpisem úvěrové smlouvy.
Kdy si vzít hypotéku
Technicky vzato vám hypotéku poskytnou kdykoliv od 18 do 65 let věku, pokud máte pravidelné, dostatečné a trvalé příjmy. V praxi potkávám nešťastně načasované pořízení vlastního bydlení, které následně zkomplikuje situaci všeho ostatního.
Ve které chvíli jste pro úvěrující banku naprosto neodolatelný žadatel a současně vás hypotéka nezruinuje? Pojďme se na to podívat:
- Máte trvalý, pravidelný příjem, za posledních 5 let jste neměl exekuci ani osobní bankrot.
- Jste dva žadatelé (= dva příjmy jsou lepší než jeden).
- Zatím nemáte děti (snižují příjem).
- Je vám maximálně 40 let (hypotéka jde natáhnout na maximálních 30 let).
- Splátka hypotéky činí maximálně 40% vašich příjmů, celkové náklady na bydlení pak maximálně 50% příjmů.
- Máte železnou rezervu, splacené spotřebitelské úvěry a vyřešená velká rizika (viz předchozí díly seriálu První milión).
- Máte vlastní zdroje ve výši alespoň 10% z odhadní ceny nemovitosti (viz dále).
Oproti zažité představě je úplně jedno, jestli jste manželé nebo ne. Kvůli hypotéce svatbu organizovat nemusíte.
Na naštvání
Na pohodu
Hypotéka nanečisto
Uvažujete, že si hypotéku vezmete časem, za pár let. Nebo potřebujete našetřit tolik potřebné vlastní zdroje.
Určitě máte představu, co chcete a kolik to asi bude stát. Nechejte si spočítat, kolik by byla v ideálním případě měsíční splátka hypotéky, kdybyste si ji vzali hned. Založte si oddělený účet nazvaný “hypotéka nanečisto” a tam tuto částku každý měsíc posílejte. Uvidíte, jak se s tím srovná váš rozpočet a současně si budete spořit na tu skutečnou hypotéku.
Varuju vás před nápadem některých rádoby poradců, kteří vám založí dlouhodobou investici na předčasné splacení ještě neexistující hypotéky. Nic proti dlouhodobé investici, ale vyjde vás lépe hypotéku splácet průběžně mimořádnými splátkami než ji umořit po 20 letech částkou z investice. O riziku nemluvě.
Kde vzít vlastní zdroje
Dnes platí podmínka, že úvěr si můžete vzít pouze na 90% odhadní ceny nemovitosti. Pro zjednodušení budeme předpokládat, že odhad je ve výši kupní ceny. U staveb je to složitější, protože náklady na stavbu často odhad dost výrazně převýší.
Nepomůže vám ani dofinancování jiným bankovním úvěrem, protože banky se navzájem přes registr úvěrů “vidí” a těch 90% platí součtem za všechny úvěry poskytnuté na danou nemovitost.
Drtivá většina bank bude ještě před uvolněním svých peněz z hypotéky chtít, abyste doložili, že vy jste své zdroje už zaplatili.
Co jde započítat do vlastních zdrojů?
- vlastní úspory na běžném, spořícím účtu, stavebním spoření atp.
- hodnota stavebního pozemku
- minimální hodnota rekonstruované nemovitosti
- další nemovitost vhodná k zástavě (například dům nebo byt rodičů)
- bezúročná půjčka v rámci rodiny.
Mezi vlastní zdroje neuplatníte vlastní práci ani materiál za režijní cenu od strýčka stavaře. Tohle u stavby svépomocí snižuje rozpočet stavby, ale maximálně o cca 20%.
Užitečné a čtivé? Ostatním by se mohlo líbit taky. Sdílejte. Děkuji 🙂