Uvažujete, že koupíte dům nebo byt v aukci? V ČR je tento model prodeje čím dál víc populární. Kupující doufají, že tak konečně najdou místo, kde se dá bydlet, často po mnoha měsících či letech hledání na totálně vyprodaném trhu. Prodávající věří, že tak dosáhne vyšší prodejní ceny.
Na internetu najdete mrak článků o aukcích, ale většinou se snaží nalákat prodejce nemovitostí, aby kontaktovali příslušnou realitní kancelář. Jestli jste naopak kupující, čtete správně 🙂
Obsah
Aukce není (dobrovolná) dražba
Aukce a dražba se řídí úplně jinými zákony. Konkrétně aukce jsou upraveny v §1772 Občanského zákoníka č. 89/2012 Sb a dražby v Zákoně o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb. Zákon o dražbách je “přísnější”, v organizaci aukcí existuje podstatně větší volnost.
Zásadní rozdíl u mezi dražbou a aukcí je ve dvou parametrech:
- Okamžik změny vlastnictví nemovitosti: U dražby dochází k přechodu vlastnictví okamžikem příklepu licitátora. U aukcí po skončení aukce její vítěz sepisuje s prodávajícím klasickou smlouvu o smlouvě budoucí nebo rovnou kupní smlouvu a teprve na základě ustanovení těchto smluv dochází k přechodu vlastnictví. Prakticky u dražby dle dražební vyhlášky musíte kupní cenu zaplatit do několika málo dnů až týdnů, u aukce záleží na vaší dohodě s prodávajícím nebo pořadatelem aukce a obvykle je delší než u dražeb.
- Nižší regulace aukcí umožňuje dražit širší spektrum realit (například podíly na nemovitosti, které jde dražit jen ve specifických případech). Aukce se může účastnit širší okruh zájemců, včetně osob z dražeb vyloučených. Aukce jsou dostupnější, protože zájemce obvykle nemusí skládat tzv. dražební jistinu. Prodávající si kromě ceny může stanovit i jiné podmínky pro stanovení vítěze aukce, například termín složení kupní ceny atd. Nebo ještě jinak řečeno nemusí stačit, že nabídnete nejvyšší cenu.
Aukce není exekuce
Klienti se často ptají na podmínky koupě nemovitosti v exekuci. Abychom nepletli pojmy, tak exekuce (nebo několik exekucí) po neúspěšném jednání mezi dlužníkem a věřitelem vede k nařízení prodeje. Cena nemovitosti je stanovena znalcem.
Kdykoliv v průběhu exekuce se můžete dohodnout přímo s vlastníkem nemovitosti o prodeji domu (bytu) s tím, že z výnosu uhradí své dluhy nebo vy koupíte nemovitost za sníženou cenu a zatíženou dluhy, které následně vyplatíte. Má to své výhody, zejména takto dosáhnete nižší kupní ceny než v aukci. Má to svá rizika, hlavně riskujete, že v průběhu kupního procesu se v libovolnou chvíli objeví další exekuční pohledávky, takže celá koupě nakonec výhodná nebude.
Exekutor po nařízení prodeje nabídne nemovitost v dražbě, která je podrobně upravena zákonem. Pokud se chcete dražby účastnit, musíte složit tzv. jistinu, která je stanovena dražební vyhláškou. Tato také určuje lhůtu na splacení ceny. Nejnižší podání je ve výši 2/3 odhadní ceny. Dražeb se často účastní realitní kanceláře, které dokážou cenu “vyšponovat”.
Na druhou stranu, pokud je dražba neúspěšná v prvním kole, tak v dalších kolech se cena nemovitosti postupně snižuje.
Obrovskou nevýhodou nařízených exekucí je nespolupracující prodávající. V praxi se tak setkáte s odmítnutím, zamezením možnosti prohlídky (nejen vás, ale i bankovního odhadce) a vleklými problémy při vystěhování původních obyvatel, které mohou trvat měsíce než vyřídíte soudní příkaz.
Pokud chcete dražbu financovat hypotečním úvěrem, budete k jednání s bankou potřebovat konkrétní dražební vyhlášku. Ne všechny banky nabízí úvěr na koupi realit v dražbě. Řešením může být tzv. úvěr bez nemovitosti, což je předschválený úvěr, který pouze čeká, až naleznete vhodný dům nebo byt.
Jak probíhá typická aukce?
Do aukce se musíte předem zaregistrovat na příslušném aukčním portále. Co realitka, to vlastní portál a vlastní podmínky:-) Přesný postup je stanoven ve všeobecných obchodních podmínkách.
Po potvrzení registrace zájemce se můžete přihlásit na konkrétní aukci.
Předem si zjistěte, jestli je provize realitní kanceláře zahrnuta v ceně nebo se platí zvlášť a v jaké výši. Důležitá jsou kritéria stanovení vítěze aukce u konkrétní nabídky (nemusí to být jen nejvyšší nabídnutá cena) a lhůta pro uzavření kupní smlouvy.
Samotná aukce probíhá buď elektronicky v reálném čase, což je přehlednější, více náročné na emoce a stabilitu internetového připojení 🙂
Nebo RK využívá jednodušší obálkový systém, kdy jsou zájemci vyzváni, aby určeným způsobem nabídli kupní cenu a případně další parametry (např. splatnost kupní ceny, možnost odkladu předání nemovitosti atd.)
Na co si dát v aukci pozor?
Na naštvání
Na pohodu
Je možné, že kdybyste si mohli vybrat, tak byste do žádné aukce nešli a v klidu vše vyřešili klasickým jednáním o kupní ceně nejlépe přímo s majitelem nemovitosti. Bohužel v tomto vztahu taháte za kratší konec provazu a musíte se často přizpůsobit rozmarům prodávajícího.
Když už jste se rozhodli, že se aukce zúčastníte, tak rozhodně:
1. O prodávané nemovitosti si zjistěte maximum informací předem.
Povinná je prohlídka (ideálně se stavařem nebo někým, kdo tomu rozumí). Pomůže vám například i kontrolní seznam na prohlídku, díky kterému nic nezapomenete. Nikdy nekupujte něco, co jste neviděli. S fotkami i videem jde doslova kouzlit. Nemusí jít zrovna o retuš nevzhledných míst, ale spíš se něco nafotí / natočí a něco raději ne.
2. Dopředu si stanovte svůj finanční strop.
Částku, nad kterou rozhodně nepůjdete, protože nikdo nechce 30 let žít o chlebu a o vodě. Ve srovnávači nebo kalkulačce bohužel tuhle informaci nezjistíte. Vyberte si důvěryhodného poradce, který zná aktuální metodiky většiny bank na trhu a dokáže vám říct, na co bezpečně dosáhnete.
3. Seznamte se s pravidly aukce
a co vám není jasné prokonzultujte s organizátorem aukce. U aukce nemusíte skládat dopředu žádnou jistinu (jako u dražby) a obvykle po ukončení aukce uzavíráte s kupujícím standardní kupní smlouvu. Pro financování hypotékou je klíčový parametr, kdy musíte odeslat peníze do advokátní úschovy. Pokud tato lhůta je příliš krátká a vy byste během ní nestačili schválit hypoteční úvěr, může být dobré řešení dopředu vyřídit tzv. hypotéku bez nemovitosti. Opět, měl by vám v tomto být průvodcem schopný poradce. Uvědomte si, že finanční poradce z realitky “kope” za svou realitku a ne za vás.
4. Počítejte s tím, že nabídkové ceny jsou podstřelené
a pravděpodobně nic za nabídkovou cenu nekoupíte. Dle údajů RE/MAX dosahuje průměrné navýšení u aukcí zhruba 12%, vyskytují se případy až se 20% nárůstem. Podobné výsledky reportuje i realitní skupina M&M.
5. Největší nebezpečí při financování hrozí kvůli odhadu
pro banku. Pro hypotéku je potřeba, aby odhadce koupenou nemovitost ohodnotil ideálně na výši kupní ceny. Na vyšší hodnotu zapomeňte rovnou. V případě, že odhadce dojde k závěru, že je dům nebo byt přeceněný (přeplacený), tak budete muset buď čerpat vyšší hypotéku nebo zbytek doplatit ze svého. V praxi se odhadce ptá na počet účastníků aukce a na nabídkovou cenu. Dosaženou cenu pak porovnává s podobnými, již prodanými nemovitostmi v okolí. Na vyšší hypotéku potřebujete vyšší příjmy a jestli v aukci půjdete “nadoraz” můžete vzápětí narazit u úvěrující banky. Každopádně si nechejte rezervy.
6. Pokud jste impulzivní člověk,
zvažte, jestli nepřihazovat přes prostředníka. Prostředníkem může být klidně kamarád. Jeho jedinou úlohou je dodržet předem stanovený limit. Pokud chcete přihodit, musíte nejdříve dát příkaz prostředníkovi. Tento postup razantně snižuje vaši emocionální angažovanost v koupi a efektivně brání impulzivním rozhodnutím.
7. Nic není neopakovatelné.
Pamatujte si, že žádná nabídka není poslední a žádný dům nebo byt není ideální. Pokud jste v jedné aukci nic nekoupili, tak je to proto, že v další aukci váš čeká něco mnohem lepšího 🙂
Úroková sazba hypotéky není to nejpodstatnější
Zdražují hypotéky a podle paniky na internetu to vypadá, že ještě nikdy nezdražovaly . Co to znamená v praxi, když ČNB zvýší referenční sazbu o
Jak číst inzeráty nemovitostí
Na internetu najdete tisíce nemovitostí. Každá realitní kancelář má svoje stránky. Kromě toho existují velké inzertní servery typu reality idnes a Sreality, kde najdete nabídku mnoha realitních firem
Užitečné a čtivé? Ostatním by se mohlo líbit taky. Sdílejte. Děkuji 🙂