Rozhodli jste se, že je načase změnit bydliště. Máte představu, jestli byste chtěli dům nebo byt a jak velký? Zvážili jste, kolik času a peněz jste ochotni vložit do rekonstrukce, aby domov vypadal podle vašich představ? Od toho všeho se odvíjí, jakou nemovitost vlastně hledáte a kolik zhruba bude stát.
Samozřejmě každý by chtěl kupovat co nejlevněji. Dnešní doba je taková, že ve většině měst je nemovitostí na prodej mnohem méně než zájemců. Jak se s tím vyrovnat, koupit a neprohloupit?
Obsah
Většina prodávajících je dobře informována o cenových poměrech a rozhodně není ochotná (minimálně zpočátku vyjednávání) slevit.
Jak dostat slevu na nemovitost?
Také už asi víte, kde byste chtěli bydlet a kde určitě ne. Možná patříte k těm, kteří si nedovedou představit, že by žili jinde než v ….. (dosaďte si rodné město). Potřebují mít za rohem kamarády a rodiče, kteří pomůžou třeba s hlídáním dětí. Jiní před podobnou představou raději prchají minimálně 50 km daleko.
Dalším důležitým faktorem je vybavenost obce. Měli byste zvážit, jestli jste spíše venkovský typ, kterému nevadí dojíždění, nebo oceníte pohodlí a snadnou dostupnost služeb ve městě. Samozřejmě existuje spousta variant na cestě mezi Prahou a Horním Lapačem. Je dobré udělat si předem seznam obcí a lokalit, které jsou pro vás akceptovatelné a naopak místa, kam rozhodně ne (a proč).
Takže máte v ruce zadání typu: Potřebuju rodinný dům alespoň 3 plus 1, ihned obyvatelný, ale dílčí rekonstrukce nevadí. Měl by mít zahradu a stát v obci na jižní Moravě nad 1000 obyvatel se ZŠ alespoň 1. stupeň.
Inzeráty realitních kanceláří
Suverénně první možnost, která napadne každého. Míst, kde byste mohli na netu hledat je téměř nepřeberné množství, za všechny zmíním Sreality.cz. Jak číst inzeráty, vám prozradím hned v následujícím mailu. Je to příliš dlouhé téma.
Není marné zavolat realitnímu makléři, který prodává v oblasti, kde byste rádi bydleli. Uveďte, že máte zájem a nechejte mu vaše kontaktní údaje. Některé nemovitosti se na net vůbec nedostanou, protože se prodají zájemcům „z databáze“.
Inzeráty majitelů nemovitostí
Asi polovina bytů a domů se prodá před RK, zbytek jde mimo realitky. Poměr inzerátů tomu ani vzdáleně neodpovídá. Tuším, že příčinou budou prodeje kamarádům a v rodině. Stále existují prodávající, kteří rozhodně nemíní zapojovat realitní agenty. Důvodem je obvykle strach z nepřiměřených tlaků na prodej a slevu, neochota dávat klíče cizímu člověku a nutnost nechat si líbit návštěvy zájemců prakticky kdykoliv.
Určitě si nastavte tzv. hlídacího psa na největším „bezrealitkovém“ webu www.bezrealitky.cz. Upozorní vás na inzeráty, které vyhovují vašim požadavkům. A vy ušetříte za provizi.
Porovnejte si sami
Na naštvání
Na pohodu
Facebook a kamarádi
Překvapivě mnoho domů a bytů najde své majitele přes známého. Obvolejte kontakty z telefonu a každému vysvětlete, co byste si představovali. Kamarádi a rodina vám rádi pomohou, často i seženou kontakt na prodávajícího. Vás to bude stát maximálně láhev slivovice (tedy aspoň tady na jižní Moravě).
Čas od času na Facebook napište, že stále hledáte. Popište, co zhruba, a ideálně to doprovoďte nějakým ilustrativním obrázkem, protože lidé si všímají nejdříve obrázků a potom až textu. Facebook to ví taky a proto váš příspěvek s obrázkem zobrazí více lidem než bez obrázku.
Místní průzkum
Vyplatí se nejvíc, když hledáte dům na vesnici. Ve velkých městech se lidé v okolí tak moc neznají. Na vesnici rozhodíte sítě mezi své známé tak, jak bylo popsáno v předchozím bodu. Také se ovšem stavíte v místní hospodě a poptáte se štamgastů a majitele, případně servírky. Pokud má vesnice obchod s potravinami, zastavte se i tam. Všude necháte na sebe kontakt.
Dále je dobré zajít na utkání místní, obvykle fotbalové, ligy. Zaujmete strategické místo u občerstvení a vaším úkolem bude dát se do řeči s maximálním množstvím lidí. Cílem je rozdat co nejvíce kontaktů na sebe spolu s popisem ideálního domu pro vás. Při troše štěstí z fotbalu zamíříte rovnou na prohlídku domu. I to už jsem jednou zažila 😊 Stejným způsobem jde využít i ples místních hasičů a jiné masové akce. Obvykle bývají v dostatečném předstihu inzerované v obecním zpravodaji. V lockdownu jsou samozřejmě možnosti tohoto druhu dost limitované.
Neobydlené stavby
Na víkendové procházce, případně cyklovýletu, budete fotit domy, které vypadají opuštěně a vybydleně. Poznamenáte si k nim číslo popisné a ulici. Někdy narazíte na „vyklízeče“, kteří z domu stěhují nábytek a vyhazují do kontejneru pytle plné krámů. Kdo se s nimi dá do řeči, vyhrává.
Doma pak projdete fotky a dohledáte domy v katastru. Z listu vlastnictví vyčtete jméno a adresu majitele. Nezbývá než mu napsat.
Jak hledat v katastru a co tam vlastně najdete, bude tématem dalšího článku.
Veřejné dražby
Většina kupujících se o nich dříve nebo později dozví. Údajně ideální zdroj levných baráků a bytů. Může být. V dražbě se prodávají nemovitosti zabavené exekutorem předluženým spoluobčanům. Na internetu například www.portaldrazeb.cz a spousta dalších.
V inzerátu najdete nejnižší cenu, která se ovšem může vyšplhat mnohem výš, pokud o dům projeví zájem více kupců. Proto je nutné si předem stanovit strop, přes který nepůjdete.
Notorickou potíží nemovitostí v exekuci je horší údržba (nebyly na ni peníze) a zatížení různými zástavami. Je nutné předem vidět list vlastnictví, abyste měli představu, do čeho jdete. Na listu vlastnictví je i uvedeno, zda se jedná o nemovitost v exekuci.
Stávající majitelé často nebývají zrovna nadšeni, že jim prodávají střechu nad hlavou, takže můžete mít problémy se samotnou prohlídkou a následně s jejich vystěhováním. Tyto potíže obvykle nebývají u prodeje v insolvenčním řízení, tam majitelé alespoň trochu spolupracují.
Dalším rizikem u prodeje z exekucí je, že ještě před převodem domu / bytu musíte vyplatit exekuci. Tu obvykle víte předem. Problém je, že se kdykoliv během exekučního řízení může objevit další věřitel a uplatnit svou pohledávku. Což může koupi dost výrazně prodražit. Toto se netýká prodeje v insolvenci, protože tam už je nemovitost očištěna od závazků.
Co se týče financování koupě z dražby, ne každá banka na toto přistoupí. Každopádně bude chtít vidět dražební vyhlášku a bude ji zajímat hlavně lhůta do kdy od vydražení musíte složit peníze. Tato lhůta bývá velmi krátká. Z tohoto důvodu je dobré mít hypotéku předjednanou nebo rovnou předschválenou (hypotéka dopředu atp.) Další řešení je zaplatit hotově, například z půjčky v rodině, a následně si nechat vlastní prostředky proplatit zpětně z hypotéky. Vyhnete se tak infarktovým stavům, jestli se stihnou peníze převést včas.
Na závěr je třeba říci, že koupě v dražbě z exekuce je riziková a často organizačně náročná. Mnohdy perspektivní domy kupují „za hotové“ realitky, které je očistí od závazků a nánosů prachu a prodají dále standardní cestou. Také některé banky mají smluvní realitní kanceláře, které pro ně realizují prodej nemovitostí zabavených z důvodu nesplácení hypotéky.
Koupě v dražbě nemusí být takové terno, jako to vypadá. Než do toho půjdete, zkontrolujte list vlastnictví, zavolejte exekutorovi nebo insolvenčnímu správci a zjistěte si, co vlastně kupujete a za jakých podmínek. Návštěva v místě a rozhovor s majiteli bývá také velmi přínosný. Financování si rámcově vždy zajistěte už před dražbou.
Tip navíc pro lovce pozemků
Prozkoumejte plán rozvoje obce a vytipujte si perspektivní pozemky. Nemusí být nutně určené k výstavbě, ale například jen na stávající schválenou výstavbu dobře navazují.
Zjistěte, které tyto pozemky patří obci. Najdete to přes vyhledávání vlastníka na katastru nebo jednodušeji si na katastru vyjedete LV příslušného katastrálního území s číslem 60000. Zde je evidovaný majetek státu.
Zažádáte obec o koupi tohoto pozemku. Je sice možné, že vám hned nevyhoví, ale pokud někdy v budoucnu bude tento pozemek dražit či prodávat, musí vám dát jako zájemci se zákona vědět.
Následně můžete žádat o změnu užívání pozemku na pozemek určený k výstavbě, což má šanci na úspěch, pokud tam jde dovést sítě a případně kanalizaci.
Série pro ty, kdo kupují dům - byt
Realitní aukce – velký průvodce kupujícho
Uvažujete, že koupíte dům nebo byt v aukci? V ČR je tento model prodeje čím dál víc populární. Kupující doufají, že tak konečně najdou místo,
5 nejčastějších problémů, které vedou k zamítnutí hypotéky
Propadnutá rezervační smlouva na koupi bytu a peníze vyhozené za projekt stavby rodinného domu. Stává se to dnes a denně a jde o desetitisícové až statisícové položky. Jak to udělat, abyste s žádostí o hypotéku nepohořeli?
Užitečné a čtivé? Ostatním by se mohlo líbit taky. Sdílejte. Děkuji 🙂
Pingback: Jak číst inzeráty nemovitostí – Lenka Bozková
Pingback: Cena a hodnota nemovitosti – Lenka Bozková
Pingback: Úroková sazba hypotéky není to nejpodstatnější » Lenka Bozková
Pingback: Jak a kdy na hypotéku » Lenka Bozková