Obsah
Hrušky s jablky
První zádrhel se zdá téměř neuvěřitelný, ale děje se nesmírně často. Když porovnáváte nabídky, musíte srovnávat úvěr s naprosto stejnými parametry. Tedy se stejnou délkou splatnosti, stejnou fixací a případně i se stejným LTV (podíl úvěru na hodnotě nemovitosti).
Jenže šedá je teorie, zelený strom života. Klient přijde na přepážku a pracovnici sdělí, že splatnost úvěru chce „tu nejdelší“. Což je samo o sobě správná myšlenka, ale u některých bank je to 70 let a u stavebních spořitelen obvykle do 75 let věku klienta. Ještě větší chaos nastane, pokud žadatelé jsou dva a mezi nimi je větší věkový rozdíl. K této situaci totiž každá banka má naprosto odlišný způsob řešení. Což zahýbe s měsíční splátkou i s RPSN.
Dále se může stát, že klient v prvních bankách popravdě odpoví, že netuší, jaká je hodnota nemovitosti, takže pracovník ve snaze vyrobit hezkou nabídku předpokládá dostatečné zajištění s prémiovou úrokovou sazbou. Poctivý klient si večer na internetu dohledá, na co se ho v bance vlastně ptali, a druhý den v dalších dvou bankách uvede, že si potřebuje půjčit skoro na celou hodnotu nemovitosti. Vyšší LTV s sebou nese i přirážku na úrokové sazbě. Ale hlavně nabídky ze dne jedna a dne dvě budou diametrálně odlišné.
K dovršení zmatku si klient nechá poradit s délkou fixace. Názor na tuto problematiku má ovšem každý pracovník přepážky jiný, takže ve výsledku porovnáváte nabídky s fixacemi od 3 do 10 let.
Úroková sazba až na pátém místě
Samozřejmě všichni chtějí nejlevnější úvěr a málokdo pochybuje o tom, že je prvotřídní klient pro každou banku. Při vyřizování úvěru se pak nestačí divit, že původní nabídka neplatí, protože není schopen doložit příjmy, dostatečné zajištění atd.
Všem klientům říkám, že pro mě je úroková sazba až na pátém místě. Před ní stojí:
- Jdu tam, kde vím, že mi ten úvěr schválí. Banky se liší velmi v posuzování příjmů. To, co jinde je naprosto neakceptovatelné, jinde berou v plné výši. Náklady na provoz domácnosti si také stanovuje každá banka jinak.
- Dále existují specifické situace, které umí řešit pouze jedna nebo několik málo institucí. Například klient staví dům a současně prodává byt, výnos z bytu chce použít na mimořádnou splátku hypotéky. Nebo požaduje velmi krátkou či velmi dlouhou fixaci, má více negativních záznamů v registrech, mezi spolužadateli je výrazný věkový rozdíl aj. Bez detailní znalosti metodik jednotlivých bank může klient procházkou po náhodných finančních domech nabýt dojmu, že jeho situace je neřešitelná, případně přijde s nabídkami, které jsou v praxi nerealizovatelné.
- Jdu tam, kde ze mě nedělají zajatce dané instituce. Těžko spoléhat na to, že se v životě klienta dalších pět – deset – třicet let nic nezmění. Může to být k lepšímu, pak se budeme bavit o možnostech předčasného splacení, nebo to bude k horšímu a pak bychom měli probrat možnosti pojištění, pravidelné investice a refinancování. Existují finanční instituce, ze kterých bude klient mít obrovský problém odejít jinam.
- Jdu tam, kde mi nehází klacky pod nohy. Čas jsou peníze a v případě úvěrů často i velké peníze. Nic nenaštve více, když kvůli zdlouhavému schvalování nebo extrémním požadavkům na dokládané dokumenty propadne kupní smlouva, rezervační smlouva s RK nebo lhůta pro refinancování. Zaplacené sankce hravě převýší desetinové rozdíly v úrokové sazbě problémové versus bezproblémové instituce. Spousta klientů dovede ocenit i odhad zdarma, výběr vlastního odhadce, možnost splácení z libovolného účtu a jiné třešinky na dortu bankovních nabídek.
Úroková sazba versus RPSN
Úroková sazba jako cena půjčených peněz je porovnatelný údaj, pokud se jedná dle výše uvedeného o srovnatelné nabídky. RPSN na rozdíl od úrokové sazby zahrnuje i „nutné“ poplatky spojené s úvěrem. Tyto poplatky jsou vyjmenované a banky je zahrnovat musí, pokud je ve chvíli stanovení RPSN znají. Což je první zádrhel. Další potíž je, že poplatky, které banka nezná, může odhadovat. Takže například u nutného nákladu pojištění nemovitosti se můžete setkat s tím, že:
- Banka zahrne přesnou částku pojistky na danou nemovitost, protože ji zná například z již dříve uzavřené pojistné smlouvy, od které má kopii (u refinancování).
- Banka poctivě uvede, že tento údaj v RPSN není započten, protože ho nezná.
- Banka pro účely výpočtu RPSN zahrnuje fixní poplatek např. 3000 Kč ročně za pojistku nemovitosti. Tento údaj vychází ze statistického odhadu vzorku již uzavřených smluv.
Samozřejmě potom RPSN vypadá trochu jinak, ač nabídka je jinak úplně stejná.
Chytáky pro chytráky
Existují finty, které prohlédnete pouze po pokročilém kurzu finanční gramotnosti. Mezi ně patří:
Překlenovací úvěr a meziúvěr
Vyskytuje se nejčastěji u úvěrů stavebního spoření, ale využívají ho i některé nebankovní instituce. Pokud nabídka obsahuje překlenovací financování a druhá anuitní splácení, tak i při stejné úrokové sazbě jsou tyto nabídky neporovnatelné. U překlenovacího financování splácíte nejdříve úroky z celé půjčené částky a případně současně dospořujete. U anuitního splácení od první splátky platíte úrok a současně snižujete půjčenou částku (jistinu). Překlenovací financování úvěr obvykle prodražuje.
Předhypoteční úvěr a výstavba
U těchto úvěrů většinou neplatí, že od první splátky splácíte současně úrok i půjčenou částku. Po dobu výstavby respektive až do vložení zástavního práva na katastr u přehypotečního úvěru splácíte pouze úroky z vyčerpané částky úvěru. Což může být až dva roky. I tady existují čestné výjimky, které vám ušetří tisíce.
U úvěru na stavbu domu je nesmírně důležitý parametr výše prvního čerpání a jeho podmínky. Banka vám totiž samozřejmě nepošle na účet celou hypotéku, ale pouští ji po částech (čerpáních). Podmínky prvního čerpání určují, kolik vám pustí na začátku a odvíjí se od toho, kolikrát budete volat odhadce k aktualizaci odhadu (za to se platí) a kolikrát budete na banku dokládat žádost o další čerpání.
Nechci slevu zadarmo
Nízká úroková sazba bývá podmíněna například vedením běžného účtu v dané bance, životním či neživotním pojištěním u preferované pojišťovny případně i zřízením a používáním kreditní karty dané banky. Často pak banka tvrdí, že tyto služby jsou k hypotéce zdarma. Je namístě se zajímat, co přesně je v tom zdarma zahrnuto, jestli to budete schopni splnit a bude vám to vyhovovat.
Typicky u některých spotřebitelských úvěrů pokud klient po celou dobu trvání se neopozdí s platbou, neprovede mimořádnou splátku a nedejbože nerefinancuje, tak na konci získá zajímavý bonus či prémii. Může mít podobu vrácení části úroků na běžný účet nebo odpuštění x posledních splátek. Těžko si klient po celou dobu splácení může být jistý, že těmto přísným podmínkám dostojí, takže bych pro jistotu s takovými bonusy při rozhodování moc nepočítala.
Bohužel u úvěrů neexistuje jednoduchý způsob, natož jedno číslo, podle kterého by bylo možné neomylně vybrat nejlepší nabídku. Nezískáte ji ani z nejlepšího srovnávače, který pouze tupě vypočítá výši splátky z vámi zadaných údajů. Více než kde jinde v osobních financích se zde vyplatí názor zkušeného profesionála.
Užitečné a čtivé? Ostatním by se mohlo líbit taky. Sdílejte. Děkuji 🙂