Přišli jste na prohlídku a po pár minutách vám to bylo jasné. Odsud už nechcete odcházet. Rozechvělou rukou podepisujete rezervační smlouvu. Financování bude při vašich příjmech určitě formalita.
Nebo jste konečně od projektanta dostali návrh, který vám do poslední čárky sedí. Rozpočet, který navrhl, je mírně nad vaše možnosti, ale rodina pomůže a ledasco se dá zvládnout i svépomocí.
O pár měsíců později s oroseným čelem vstupujete do páté banky, abyste si vyslechl, že to opravdu na hypotéku nejde. A vy máte zaplacenou rezervaci s termínem složení kupní ceny nebo projekt a rozběhlé stavební řízení. Zlý sen? Čtěte dál a zjistíte, proč se toto stále děje.
Obsah
Neexistující kreditky
Úvěrující banka ideálně ihned po podání žádosti provede tzv. prescoring. Zjednodušeně řečeno vezme výši příjmů, které tvrdíte, že máte a potvrdí, že pro ně jsou OK. Následně nahlédne do registrů bankovních a nebankovních informací. A tam občas najde to, co nečekáte.
Úvěr nebo kreditní kartu ve výši například 500 000 Kč a měsíční splátkou 6800 Kč. Něco takového vám dovede snížit dost podstatně maximální výši možné hypotéky nebo ji úplně zablokuje. Ale vy žádný takový úvěr nesplácíte! Banky navíc vidí jen některé informace z registru, takže vám často ani nejsou schopní říct, u jaké firmy by ten úvěr měl být.
Buď jste kdysi dávno takový úvěr získal a dávno ho splatil. Společnost by v takovém případě měla do měsíce toto splacení reportovat do registru. Ale šedivá je teorie, zelená je praxe života. Někdy na to zkrátka příslušní pracovníci zapomenou a v registrech úvěr stále zůstane „viset“.
Druhý neméně častý případ je, že jste k nějakému nákupu nebo po telefonu kdysi tak mimochodem jako bonus dostali kreditní kartu. A nikdy jste ji nepoužívali ani nečerpali. Kdo ví, kde vlastně je. Jenomže pokud je karta aktivní, tak stále celá její výše je zanesena do registru jako úvěr, který máte kdykoliv k dispozici. Hypoteční banka ke kreditním kartám přistupuje jakoby byly v plné výši čerpány a spláceny. Účtuje jako měsíční splátku typicky 10% z limitu karty. Dost vám to zahýbe výpočtem hypotéky.
Jak na opravu údajů v registru
Ani jedna předchozí situace není neřešitelná. Budete ve výhodě, pokud hypotéku řešíte přes schopného poradce, protože ten díky osobním kontaktům v bance dokáže získat přesnější informace o záhadném úvěru než vy. Pomůže vám i výpis z rejstříku, kde je uveden poskytovatel úvěru. Výpis můžete získat online na www.kolikmam.cz.
Než se dostanete k penězům z hypotéky budete muset bance doložit úplné splacení problémového úvěru z registru. K tomu musíte zjistit poskytovatele a písemně jej požádat o zrušení kreditní karty/ spotřebitelského úvěru a zaslání potvrzení o zániku dluhu na vaši adresu (pokud se jedná o nečerpanou kartu). Nebo budete žádat o opravu údajů v registru BRKI (NRKI) a uvedení do souladu se skutečností (pokud jste úvěr kdysi doplatili).
Každopádně vám toto bezpečně protáhne schvalování hypotéky minimálně o měsíc.
Na naštvání
Na pohodu
Černá stavba a věcná břemena
Nejčastěji se týká kupovaných domů, ale věcná břemena se mohou vyskytnout i u bytů nebo pozemků na stavbu. Pokud kupujete přes realitní kancelář, měl by vás na tyto překážky realitní makléř upozornit. Někdy se to zkrátka neděje. Každopádně bych volila přístup „Důvěřuj, ale prověřuj.“
Problém může nastat, pokud kupujete dům, který prošel nějakými zásadnějšími úpravami (přístavby, nástavby), takže realita nedopovídá zápisu na katastru nemovitostí. V katastrální mapě například nesedí obvod a plocha stavby nebo máte v rohu pozemku zděnou garáž, která ovšem v katastru není apod. Znamená to, že některý z předchozích majitelů se moc nezdržoval povolováním stavby a komunikací se stavebním úřadem. Nebo přístavba byla provedená v době, kdy na daný rozsah stačila ohláška stavby a dnes už to neplatí.
Ve chvíli, kdy stav na katastru neodpovídá realitě (což zjistí odhadce banky), banka danou nemovitost jako zástavu nebude chtít. Jinými slovy nemůžete tímto domem ručit za hypotéku.
Může to být háček, který vyřeší návštěva místního stavebního úřadu a tzv. zpětná legalizace. Může to být nepřekonatelný problém, kdy například stavební úřad pro legalizaci požaduje kompletní dokumentaci (kterou musíte sehnat a zaplatit) a nakonec toto zamítne a bude požadovat odstranění černé stavby. Například u dvoupatrového domu v ulici, kde jsou povolené pouze přízemní stavby.
Vždy si kontrolujte list vlastnictví a katastrální mapu a při sebemenší pochybnosti se ptejte a pátrejte. Opět, je dobré mít na své straně někoho, kdo tomu rozumí, a nevidí to poprvé.
Další kapitolou sama pro sebe jsou věcná břemena.
Zjednodušeně řečeno: úvěrující bance obvykle nevadí věcná břemena, která se týkají liniových staveb. Například, že na zahradě je sloup elektrického vedení nebo pod vaším pozemkem mají vodovody a kanalizace vedený kanál.
Naopak průšvih hrozí u věcného břemena dožití, které obecně banky nechtějí. Znamená to, že v daném domě nebo bytě musíte nechat dožít například babičku. Takový dům nebo byt je nevhodná zástava. Komplikacemi hrozí i předkupní právo zanesené v katastru. Budete muset doložit, že majitel předkupního práva o koupi výslovně nemá zájem. Je to i pojistka pro vás, aby kupní smlouva byla platná.
Neuznatelné příjmy a ručení
Kdysi se úvěry stavebního spoření zhusta zajišťovaly ručením. To znamená, že když dlužník – dlužníci nesplácí, převezme splácení ručitel. Toto je zanesené v úvěrových registrech. Tyto úvěry trvají desetiletí a po pár letech často ručitel zapomene, co vlastně podepsal.
Dokud to na něj nevybafne při žádosti o hypotéku. Tam totiž banka standardně k ručení přistupuje tak, jakoby ručitel úvěr skutečně splácel. Řešením tak bývá najít buď méně obsedantní banku (s vyšším úrokem) nebo úvěr, za který ručíte, přeúvěrovat a vás z ručení vyvázat.
Při čtení metodik bank žasnu, kolik druhů příjmů banky rozlišují a z čeho všeho můžete mít peníze. Při počítání příjmů je důležité si uvědomit, že banka posuzuje udržitelnost a trvalost příjmu. Obecně neuspějete tedy například se sociálními dávkami, ale i příjmy z kapitálového majetku (dividendy akcií a dluhopisů) neb např. sirotčí a vdovský důchod mohou být potíž. Jiné příjmy může banka krátit, typicky příjmy v EUR, příjmy z pronájmu nebo diety řidičů. Je dobré si ještě před hledáním domu nebo bytu nechat spočítat poradcem maximální výši hypotéky a vaše příjmy projít z hlediska (ne)akceptování bankou.
Podnikatelská historie
Jako podnikatelé, kteří uvažují o hypotéce, určitě víte, že stanovení příjmu z daňového přiznání je mystérium. Bez přehánění. Opravdu každá banka má svůj postup. Záleží na obratu, výši příjmu po zdanění, odpisech majetku atd. To nepřekvapí. Možná vás zarazí, že banky mají i seznam oborů podnikání, které nefinancují (např. výroba zbraní) a vadí jim podnikatelská ztráta a to i v minulých letech.
I když máte příjmy z podnikání zanedbatelné nebo žádné a v hypotéce je neuplatňujete, stejně banka zkoumá, že jako podnikatel nedlužíte orgánům státní správy, například finančnímu úřadu.
Nechejte si dopředu spočítat nejvyšší možnou hypotéku z vašeho stávajícího daňového přiznání, ušetříte si nepěkná překvapení v bance. Kromě toho každý rok podáváte nové daňové přiznání a můžete tedy svou situaci změnit.
Příjezdové cesty a povodňové zóny
Nemělo by to tak být, ale prostě to tak je. Existují domy, které nemají příjezdovou cestu. Například vznikly tak, že rodiče rozdělili pozemek a mladí si postavili barák na zahradě. Pak rodiče zemřeli a jejich dům se prodal. Noví majitelé nechtějí ani slyšet o tom, že by zřídili věcné břemeno průjezdu přes svůj pozemek, abyste vy mohli dostat hypotéku na rekonstrukci domu v zahradě.
Bohužel bez příjezdové cesty drtivá většina bank nebude chtít dům do zástavy. Budete muset ručit něčím jiným nebo se vzdát představy hypotéky a řešit to například nezajištěným úvěrem stavebního spoření (s úrokovou sazbou o 2 – 3 % vyšší).
Existují i domy ve 4.stupni povodňové zóny. V Napajedlích a Otrokovicích jsou to celé ulice. To znamená, že jestli se vylije řeka, která obvykle teče v blízkosti, tak budou tyto domy pod vodou. Jde to zjistit z mapy, kterou mají k dispozici pojišťovny. Právě v pojištění je totiž zakopaný pes. Když si na tento dům budete chtít vzít hypotéku, banka ji podmíní uzavřením pojištění proti povodni a záplavě. Ale kvůli vysokému riziku vám ji žádná pojišťovna nepojistí. A budu se opakovat – na toto by vás měl upozornit realitní makléř. A není od věci, když si to ověříte nebo máte někoho, kdo to udělá za vás.
Jak porovnat nabídky úvěru
Na počátku je snaživý, pečlivý klient, který si v dobré víře obejde kolečko po nejrůznějších bankách a přijde s několika nabídkami. Poučen sdružením na obranu spotřebitelů vyhledá
Jak číst inzeráty nemovitostí
Na internetu najdete tisíce nemovitostí. Každá realitní kancelář má svoje stránky. Kromě toho existují velké inzertní servery typu reality idnes a Sreality, kde najdete nabídku mnoha realitních firem