Obsah
9 poradců z 10 vám řekne, že je to špatný nápad. Naopak, měli byste si půjčit ještě víc a investovat. Vyplatí se vám předčasná splátka hypotéky z hlediska risku versus zisku? Za jakých podmínek do toho jít a kdy je to pro vás nevhodné. Budete překvapeni, předčasné splacení doporučuji většině svých klientů.
Jak funguje hypotéka?
Splatit co nejdřív versus co nejpozději
Drtivá většina lidí si bere hypotéku na co nejdelší dobu. Obvykle při sjednání mluví o tom, že ji určitě splatí mnohem dříve. Jen málokdo to ale skutečně udělá. Ostatně z finančního hlediska to nedává smysl. Hypotéka vám půjčuje za levný peníz, který když investujete na dlouhé období, tak vyděláte o 3-5% více než zaplatíte na úrocích.
Hodně se mluví o ziscích za 20 let, i po odečtení úroků vypadají fantasticky. Mnohem méně se mluví o záporech tohoto řešení.
Když je ekonomika našlápnutá a vy máte stabilní, dobře ohodnocenou práci, doma jste schopni něco odkládat bokem, tak není důvod nevyužít levných peněz. V tuto chvíli by naopak pro vás bylo nejvýhodnější mít hypotéku co nejvyšší (do 80% hodnoty nemovitosti), abyste byli schopni investovat maximum.
Proč to většina lidí nedělá a naopak se snaží hypotéky co nejdříve zbavit?
- Hypoteční splátka představuje velkou část jejich napjatého domácího rozpočtu.
- Mají (správný) pocit, že nejbezpečnější je, nikomu nic nedlužit.
- Jejich domácí rozpočet je rozkolísaný a finanční rezervy malé.
- Nechtějí investovat do akcií, které jako jediné dlouhodobě překonávají hypoteční úrokové sazby, a to i v době krizí.
Když nastane krizové období (a že nečekaných situací za posledních pár let bylo víc než dost), tak se může stát, že přijdete o práci a tím i o příjem. V krizi úrokové sazby rostou. Situace, kdy se vám propadnou příjmy a současně stoupnou splátky hypotečního úvěru je něco, co málokdo chce zažít. A moc vám nepomůže ani fakt, že akcie krásně zhodnocují.
Na druhou stranu nevidím nic špatného na rozhodnutí hypotéku si ponechat co nejdéle a využít potenciál levných peněz. Pokud víte, co děláte a s jakým rizikem, směle do toho. Ostatně tuto možnost téměř bez výjimky a naplno využívají investoři s investičními byty. Tam ovšem nehrozí, že by neměli kde bydlet 🙂
Jak splatit hypotéku co nejdřív
Pokud jste se rozhodli, že vám zisky nestojí za rizika s tím spojená, tak máte několik možností, jak splácet. Můžete investovat na dlouhou dobu a například za 20 let hypotéku splatit. V praxi je ale výhodnější na předčasné splacení hypotéky využít buď spořící účet nebo stavební spoření.
Vaším cílem je splatit hypotéku za poloviční dobu, než jste si sjednali.
Nechejte si sestavit plán mimořádných splátek. Pomůžu vám vypočítat, kolik a kam dávat, abyste se hypotéky zbavili co nejdříve a současně mohli vést normální život.
Mimořádná splátka k datu výročí
Ze zákona můžete každý rok splatit až 25% z původní výše úvěru bez sankce. Pokud jste si půjčili 1 mil. Kč, můžete každoročně splatit k datu výročí smlouvy 250 000 Kč a za 4 roky žádný úvěr nemít. Krásná představa, že?
Peníze na mimořádnou splátku hypotéky si budete ukládat na oddělený spořící účet. Každý rok, měsíc před datem hypoteční smlouvy, se podíváte, kolik tam je a napíšete do banky žádost o mimořádnou splátku. Neposílejte to s běžnou hypoteční splátkou, přijde vám to zpět jako neidentifikovaná platba. Banka vám pošle jiné platební údaje a datum, do kdy mimořádnou splátku můžete provést.
Výhody tohoto způsobu jsou, že je jednoduchý, přehledný. Nevýhoda je, že většina bank vám další rok sníží splátku, ale nezkrátí délku splácení. Proto, abyste zkrátili délku splácení musíte žádat o zpoplatněný dodatek. Můžete se tomu vyhnout, když refinancujete do banky, která umožňuje nastavit automatické zkrácení doby splácení při mimořádné splátce.
Mimořádná splátka k datu fixace
Varianta s využitím stavebního spoření předpokládá, že si načasujete smlouvu stavebního spoření tak, aby vám končila v období fixace hypotéky. 4 měsíce před koncem fixace stavební spoření vypovíte, má výpovědní lhůtu obvykle 3 měsíce. Do banky pošlete žádost o mimořádnou splátku a z vyplaceného stavebního spoření ji odešlete.
Výhoda je, že vám na toto přispívá zajímavou částkou stát skrze podporu stavebního spoření. Současně si v otočce fixace můžete s bankou dohodnout zkrácení doby splácení hypotéky (za cenu dodatku) nebo můžete hypotéku refinancovat jinam rovnou s kratší dobou splatnosti a často nižším úrokem.