fbpx

Cena a hodnota nemovitosti

nový dům

Máte už vyhlédnutý dům nebo byt, který by vám vyhovoval? Jako u každého prodeje se musíte s prodávajícím shodnout na ceně. Ta se odvíjí od jeho vybavení, provedení, opotřebení a lokalitě. Na netu jsou dostupné nejrůznější cenové mapy, nicméně všechny vyžadují zadání osobních údajů. 

Prodávající nebo RK obvykle mají nějakou představu o ceně. Nezávisle na ní vy, jako správný kupující, budete doufat, že je o něco srazíte.  Byla by chyba to alespoň nezkusit.  V tomto článku vám ukážu jak si vyjednat slevu a poznat předraženou nemovitost.

white-and-red houses

Obsah

Jak poznat předražený dům nebo byt

Mnozí kupující cenu považují za centrální parametr všeho, ale to je chyba. Jednak byste měli uvážit, kolik ještě do nemovitosti vrazíte v rekonstrukci, aby jakž takž splňovala vaše představy. Někdy je lepší koupit dražší dům nebo byt a méně rekonstruovat. Dále byste měli uvážit kolik vás bude stát provoz domu a také například kolik projezdíte do práce. Tady mnohdy není největší potíž v ceně benzínu, ale v čase. Strávit denně dojížděním 20 minut a 2 hodiny je opravdu nebetyčný rozdíl. 

Že je nemovitost předražená vám může indikovat:

  • Srovnatelné nemovitosti v okolí nebo podobné lokalitě se prodávají za úplně jinou cenu.
  • Nemovitost je v nabídce už dlouho. To zjistíte například tak, že fotku nemovitosti zadáte do vyhledávání obrázků Google. Pak se vám objeví stránky, kde je nebo byla tato fotka zveřejněna. Zjistíte tak, kdo ji nabízel jako první a za kolik a kolik prodejců se na ní už vystřídalo.
  • Kamarád s adekvátní zkušeností nebo důvěryhodný odborník vám tvrdí, že je to předražené.
  • Při žádosti o hypotéku (úvěr) vám vyjde odhad výrazně nižší než kupní cena.

Odhad nemovitosti

Když žádáte o úvěr, který bude zajištěný zástavním právem k nemovitosti (typicky hypotéka, ale také zajištěný úvěr stavebního spoření), bude banka chtít udělat odhad. Často se dnes dělá online do druhého dne. Možné to je právě díky existujícím cenovým mapám. V některých případech na místo banka vyšle odhadce, který odhad zpracuje.

Účelem odhadu pro banku je zjistit, jaká je objektivní prodejní cena nemovitosti. Jinak řečeno, pokud by vám banka barák nebo byt zabavila, tak chce vědět, za kolik by ho zhruba mohla prodat. Odhadce nejprve bude zjišťovat obestavěný prostor v m3 u domů a podlahovou plochu v m2 u bytů. Dále zjistí vybavenost a velikost obce, stav nemovitosti (koeficient opotřebení), vybavení nemovitosti. Z těchto parametrů mu vyjde jedno číslo. Pak se podívá po realitních serverech a vyhledá srovnatelnou nemovitost. Cenu za m2 nebo m3 přepočte na velikost odhadovaného domu (bytu). Nakonec expertně vypálí nějakou částku a zdůvodní odchylky, které mu vyšly. Každá banka má trochu jinou metodiku a proto se odhady pro jednotlivé banky mohou mírně lišit

Odhad versus kupní cena

Odhad vám vyjde ve stejné výši jako kupní cena.

Pořád je to ten nejčastější případ. Většinou se vás odhadce i ptá, na kolik máte kupní smlouvu. Horší je to s těmi online odhady, tam čísla chroustá počítač.

Odhad vám vyjde vyšší než kupní cena.

To je sen každého kupujícího, bohužel vás zklamu. I pokud by odhadce toto zjistil, musel by to VELMI dobře zdůvodnit. Takovým dobrým důvodem může být, že vám například byt prodává babička za „přátelskou“ cenu. Když se do takové situace dostanete, musíte o tom odhadce informovat a doložit to jakýmikoliv dokumenty. Jinak se může stát, že odhadce preventivně odhad podstřelí, aby neměl potíže, případně banka odhad neakceptuje a vyžádá si dodatečné šetření.

Občas se stále setkáte s hypotečními makléři, kteří vám nabízí tu nejlevnější hypotéku (tj. do 80% LTV) a v kolonce hodnota nemovitosti je uvedena vyšší částka, než je na kupní smlouvě. Pozor na to, buď je hypoteční makléř „nedovzdělaný“ nebo vás „houpe“. Každopádně vás může dostat do velkých potíží. Nepočítejte nikdy s tím, že odhadce vám půjde na ruku a odhad přestřelí!

Odhad vám vyjde nižší než kupní cena.

Může to být indikátor předražení nemovitosti. Banka bude chtít, abyste rozdíl dorovnali z vlastních zdrojů (např. v hotovosti) nebo to může vést k dražšímu úvěru. Pak máte dvě možnosti:

  1. Budete se snažit prodejce srazit s kupní cenou dolů na úroveň odhadu a současně
  2. Jestli to byl odhad dělaný online, tak požádáte banku o umožnění odhadu přes odhadce s tím, že jde o nestandardní nemovitost (například mezonetový byt, nadstandardní provedení,….)

U svých klientů s bankou i odhadcem komunikuji jako hypoteční makléř já. Takže výše uvedené postupy můžete pustit z hlavy. Mám je ve své hlavě uložené.

Jestli budete mít to štěstí a dostanete odhad do ruky, tak si ho velmi dobře schovejte. Bude se vám hodit při refinancování.

man holding telephone screaming

Na naštvání

Srovnávače porovnávají jen úrokovou sazbu. Úvěrář RK hájí hlavně zájmy RK a prodejce. Když zadáte poptávku do hypokalkulačky, nevíte kdo to bude řešit, jaké má zkušenosti. Banka vám nesežene právníka, nevyřídí katastr a nemá přehled o celém trhu.

Na pohodu

Kompletní řešení, které vám schválí za nejlepších možných podmínek. Jsem na vaší straně, kontroluji jednání prodejce i RK. Vzor předkupní smlouvy zdarma, ab vám RD/ byt někdo nevyfoukl před nosem. Solidní právník za rozumnou cenu. Vyřídím vklady na katastr. Vždy jednáte se mnou, žádný anonym z automatu.
Spočítat úvěr

Reprodukční hodnota

V odhadu můžete narazit ještě na pojem reprodukční hodnota. Znamená jednoduše za kolik byste dnes postavili srovnatelnou nemovitost. U bytů to bývá plus mínus kupní cena. Ale u domů, zejména v malých vesnicích je reprodukční hodnota výrazně vyšší než kupní.

Příklad: Kupní cena RD je 3 mil. Kč, reprodukční stanovena na 4,5 mil. Kč. Pokud dům do základů vyhoří, bude stát 4,5 mil. Kč ho znovu postavit. Tento dům ovšem v dané lokalitě prodáte za 3 mil. Kč. Méně často, ale přece může být, že dům postavíte za 4,5 mil. Kč a za např. 6 mil. Kč ho prodáte. Dovedu si to představit ve velkých městech s velmi drahými pozemky.

Když si tedy budete chtít dům pojistit, měli byste pro stanovení výše pojištění nemovitosti použít reprodukční hodnotu ne kupní cenu.

Z čeho se platí daně?

Daň z převodu nemovitosti

Základem pro výpočet daně z převodu nemovitosti je obecně kupní cena nemovitosti. Pokud se finančáku bude zdát příliš nízká, použije tzv. směrnou hodnotu . Směrnou hodnotu si můžete představit jako odhad vypracovaný finančním úřadem.  V tuto chvíli je výše daně čistá nula, za méně dramatických dob to bývaly 4% a platil je kupující.

Daň z nemovitých věcí

Stále ovšem platí povinnost přihlášení k dani z nemovitých věcí. Zde kupní cena nehraje roli, výše daně se vypočte pomocí výměr, typu pozemků a stavby a lokality. Výpočet provedete pouze jednou, podáte přiznání a pak každý rok dostanete do schránky složenku s předpisem příslušné částky. Přiznání musíte podat do konce ledna následujícího roku po datu převodu domu nebo bytu. Daň je splatná do 31.5. každého roku.

EXTRA: Jak žádat o slevu

Na základě dojmů nic nevyhádáte. Základem je přijít připraven a vystupovat sebejistě. Předem si připravte všechny argumenty, které byste mohl použít. Ideální je shromáždit všechny osoby, kteří o slevě rozhodují. Aby se vám nestalo, že manžel se nutně musí zeptat manželky a majitel to musí zkonzultovat s makléřem.

Je mnohem lepší vyjednávat slevu osobně a ne po telefonu, nedejbože mailu. Tváří v tvář se těžko odmítá 😊

Vyznačte si v kontrolním seznamu všechny nedostatky včetně těch, které vám nevadí. Odhadněte, na kolik přijde oprava – to bude výše slevy, kterou budete požadovat. Pokud máte v tuto chvíli odhad od úvěrující banky, vezměte i odhad a vypište z něj všechny nedostatky, na které v textu narazíte.

Dost pomůže, když si zjistíte, jak dlouho je dům nebo byt v nabídce. Většina domů a bytů se prodá do 3 měsíců. Cokoliv nad 6 měsíců už na majitele bývá moc a je více ochotný jít dolů. Čím déle je obydlí v nabídce, tím vyšší je vaše šance slevu vyjednat.

Obvykle nemáte všechny tyto informace hned na první prohlídce. Dohodněte se tedy po prohlídce, že si dáte čas na rozmyšlenou. Tuto dobu využijete právě ke shromáždění maxima argumentů pro slevu. Pak zavoláte prodejci s tím, že si chcete ještě jednou nemovitost prohlédnout a probrat nějaké otázky, které vás napadly.

Horší pozici budete mít v případě, že narazíte na RK. Tady musíte vyjednávat už před podpisem rezervační smlouvy. Celkem pochopitelně agent musí slevu dojednat s prodávajícím a není z toho nadšen, protože tímto krokem snižuje svou provizi. Často argumentuje frontou vážných zájemců přede dveřmi. Snažte se dostat přes agenta přímo k majiteli, ten bývá obvykle výrazně přístupnější. („Tak mu zavoláme. Hned teď.“)

Bývá dobré zdůraznit rychlé peníze. Tj. že například máte předschválený úvěr nebo že jste už prošli prescoringem u nějaké banky. V nejhorším aspoň ukažte, že na financování máte pár nabídek. Majitel často couvne ve vidině „vrabce v hrsti“.

V předchozích článcích jsme probrali kde hledat dům nebo byt, jak už z inzerátu poznat některé výhody či nevýhody

Užitečné a čtivé? Ostatním by se mohlo líbit taky. Sdílejte. Děkuji 🙂

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Buďme v kontaktu

novinky o hypotékách a investicích

Získejte informace ověřené praxí a přístup k prémiovým materiálům ke stažení zcela zdarma. Mail zasílám maximálně 1x měsíčně.

Chráním vaše osobní údaje. Více informací.